Část V.
Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru)
Čl. 37
Vznik nájmu družstevního
bytu (nebytového prostoru)
1) Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) vzniká smlouvou, kterou
družstvo (pronajímatel) přenechává svému členu (nájemci) do užívání družstevní
byt (nebytový prostor). Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva
o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.
2) Členovi vznikne právo na uzavření nájemní smlouvy:
a) na základě rozhodnutí o přidělení družstevního bytu
(nebytového prostoru), vydaného příslušným orgánem družstva,
b) převodem členských práv a povinností podle čl. 17 nebo
převodem části členských práv a povinností podle čl. 18,
c) na základě dohody o výměně bytu,
d) na základě zdědění členského podílu.
3) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu (nebytového
prostoru), jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu
nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (nebytového
prostoru) nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.
Čl. 38
Práva a povinnosti
z nájmu bytu
1) Se členem – nájemcem družstevního bytu a s manželi –
společnými nájemci mohou na základě jejich práva v bytě bydlet jejich
příbuzní v řadě přímé, sourozenci, zeť a snacha, jakož i osoby,
které žijí s nájemci ve společné domácnosti. Počet těchto osob
a jeho změnu je povinen člen – nájemce neprodleně oznámit družstvu.
2) Kromě práva užívat byt má člen – nájemce družstevního bytu
a na základě jeho práva i osoby, které s ním bydlí, právo užívat
společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž
poskytování je spojeno s užíváním bytu.
3) Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby
v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich
práv.
Čl. 39
1) Družstvo je povinno zajistit členu – nájemci družstevního bytu
plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Zejména je
povinno odevzdat mu byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, v tomto
stavu jej udržovat a podle možností i zlepšovat.
2) Veškeré opravy a investice v bytě související s jeho
užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce (společní
nájemci), pokud se členská schůze střediska BH nedohodne jinak.
3) Výbor samosprávy(případně členská schůze BH) může
z technických nebo estetických důvodů stanovit odchylná pravidla,
upravující způsob provedení některých drobných oprav nebo běžné údržby
bytu(např.venkovní nátěry oken).
Čl. 40
1) Neplní-li družstvo svoji povinnost odstranit závady, které brání
řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva člena – nájemce družstevního
bytu ohrožen, má člen právo po předchozím upozornění družstva závady odstranit
v nezbytné míře a požadovat od něho náhradu účelně vynaložených
nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu.
Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
2) Nepostará-li se člen – nájemce družstevního bytu o včasné
provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má družstvo právo učinit
tak po předchozím upozornění člena na jeho náklad samo a požadovat od něj
náhradu.
3) Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě umožnit družstvu
nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro
měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet
naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým
zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří družstvu.
Čl. 41
Člen – nájemce družstevního
bytu je povinen oznámit bez zbytečného odkladu družstvu potřebu těch oprav
v bytě, které má nést družstvo a umožnit jejich provedení, jinak
odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Čl. 42
Člen – nájemce družstevního
bytu je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě
sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má družstvo právo po
předchozím upozornění člena závady a poškození odstranit a požadovat
od něho náhradu.
Čl. 43
Člen – nájemce družstevního
bytu nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez
souhlasu družstva, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této
povinnosti je družstvo oprávněno požadovat, aby člen – nájemce provedené úpravy
a změny bez odkladu odstranil.
Čl. 44
Družstvo je oprávněno
provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se
souhlasem člena – nájemce družstevního bytu. Provádí-li družstvo takové úpravy
na příkaz příslušného orgánu státní správy, je člen povinen jejich provedení
umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Čl. 45
Nájemné a úhrada za
plnění poskytovaná s užíváním bytu (nebytového prostoru)
1) Člen – nájemce družstevního bytu je povinen platit nájemné za
užívání družstevního bytu (nebytového prostoru) v poměrné výši nákladů na
správu a provoz objektu za stanovené období včetně tvorby dlouhodobé
zálohy podle odst. 8 a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu
(nebytového prostoru).
2) Celkovou výši nájemného a úhrad za plnění poskytovaná
s užíváním bytu (nebytového prostoru)zpravidla dohodne družstvo
s výborem samosprávy s přihlédnutím k předpokládaným nákladům.
Nedojde-li k dohodě, stanoví jejich výši představenstvo.
3) Nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná
s užíváním bytu (nebytového prostoru) se platí zálohově vyjma poplatku na
správu družstva a to měsíčně nejpozději do 15. dne příslušného měsíce.
4) Rozdíl mezi zálohou na nájemné a skutečnými náklady
vynaloženými družstvem na provoz a správu bytu (nebytového prostoru) za
kalendářní rok, vyúčtuje družstvo se členem nejpozději do 30. června
následujícího roku. Poplatek hrazený v nájemném na správu družstva se do
vyúčtování nezahrnuje.
5) Vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu
(nebytového prostoru) se provádí odděleně pro každý druh zálohy, a to
nejpozději do tří měsíců po uplynutí
zúčtovacího období, nejdéle však do tří měsíců poté, kdy bude družstvu známa
skutečná výše nákladů.
6) Vyúčtováním zjištěný přeplatek podle odst. 4 a 5
družstvo členovi vrátí nejpozději do šedesáti dnů po vyúčtování. Ve stejné
lhůtě je člen povinen uhradit družstvu zjištěný nedoplatek. Přeplatek
z nájemného podle odst. 4 může být nas základě rozhodnutí členské schůze
samosprávy převeden na dlouhodobou zálohu podle odst. 8.
7) Nezaplatí-li člen – nájemce družstevního bytu (nebytového prostoru)
zálohu na nájemné a zálohu na plnění poskytovaná s užíváním bytu
(nebytového prostoru) do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit
družstvu poplatek z prodlení.
8) Součástí nájemného je částka určená na tvorbu dlouhodobé zálohy
na opravy a dodatečné investice. Její výši stanoví představenstvo
v souladu s předpokládanými náklady na opravy, příp. výdaji na
dodatečné investice v domě. Zůstatek
dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice se převádí do
příštího roku.
Čl. 46
1) Člen – nájemce družstevního bytu má právo na přiměřenou slevu
z nájemného, pokud družstvo přes jeho upozornění neodstraní v bytě
nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich
užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má člen i tehdy,
jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla
poskytována vadně, a jestliže užívání bytu se v důsledku toho
zhoršilo.
2) Stejné právo má člen – nájemce družstevního bytu, jestliže
stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky
užívání bytu nebo domu.
3) Člen – nájemce družstevního bytu má právo na přiměřenou slevu
z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud je družstvo
řádně a včas neplní.
Čl. 47
Právo na slevu
z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu
je třeba uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu. Právo zanikne,
nebylo-li uplatněno do šesti měsíců ode dne odstranění závad.
Čl. 48
Společný nájem družstevního
bytu manžely
1) Společný nájem družstevního bytu může vzniknout jen mezi manžely.
2) Společný nájem družstevního bytu vznikne, jestliže za trvání
manželství manželé nebo jeden z nich se stane nájemcem družstevního bytu.
Jestliže se stal nájemcem bytu některý z manželů před uzavřením
manželství, vznikne společný nájem bytu uzavřením manželství.
3) Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému
z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
Čl. 49
Běžné záležitosti, týkající se
společného nájmu družstevního bytu manžely, může vyřizovat každý
z manželů.V ostatních případech je třeba souhlasu obou manželů, jinak je
právní úkon neplatný. Z právních úkonů, týkajících se společného nájmu
družstevního bytu, jsou oba manželé oprávněni i povinni společně
a nerozdílně.
Čl. 50
Právo společného nájmu
družstevního bytu manžely zanikne:
a) rozvodem manželství v případě, že nevzniklo společné členství
manželů v družstvu,
b) dohodou rozvedených manželů – společných členů družstva, popř.
rozhodnutím soudu,
c) smrtí jednoho z manželů,
d) zánikem nájmu družstevního bytu.
Čl. 51
1) Nevzniklo-li společné členství manželů v družstvu, má právo
užívat družstevní byt po rozvodu ten z manželů, který je členem družstva.
2) Vzniklo-li manželům společné členství v družstvu, zůstává
členství a právo užívat družstevní byt tomu z rozvedených manželů,
který byl určen jejich dohodou. Nedohodnou-li se, rozhodne o tom na návrh
jednoho z nich soud.
3) Zemře-li manžel a manželé nebyli společnými členy družstva,
přechází členství v družstvu a nájem družstevního bytu na dědice,
kterému připadl členský podíl. Zemře-li manžel a manželé byli společnými
členy družstva, zůstává členem družstva a jediným nájemcem družstevního
bytu pozůstalý manžel.
Čl. 52
Podnájem bytu (části bytu)
1) Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu
na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez časového určení jen
s písemným souhlasem družstva. Porušení této povinnosti se považuje za
důvod pro postup podle čl. 23.
2) Po skončení podnájmu podnájemce nemá právo na náhradní
podnájem.
Čl. 53
Výměna bytu
1) Člen – nájemce družstevního bytu může uzavřít se souhlasem orgánu
družstva dohodu o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou
formu a musí obsahovat dohodu účastníků výměny o převodu členských
práv a povinností. Odepře-li družstvo bez závažných důvodů souhlas
s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev
vůle družstva.
2) Jestliže člen – nájemce družstevního bytu i nebytového
prostoru vyměňuje odděleně pouze byt nebo nebytový prostor s občanem,
který není členem družstva, orgán družstva dohodu neschválí, dokud se tento
občan nestane členem družstva.
3) Jde-li o výměnu bytů v témže družstvu, nabývá dohoda platnosti
dnem, kdy nabude právní moci rozhodnutí orgánu družstva o souhlasu
s výměnou. Jde-li o výměnu bytů v různých družstvech nebo
o výměnu bytu družstevního za byt nedružstevní, nabývá dohoda účinnosti
dnem, kdy nabude právní moci rozhodnutí posledního orgánu příslušného
k udělení souhlasu.
4) Převod členských práv a povinností na základě dohody
o výměně bytů nastane dnem uskutečnění výměny bytů.
Čl. 54
1) Právo na splnění dohody o výměně bytů musí být uplatněno
u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas;
jinak právo zanikne.
2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové
závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat,
může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost
k náhradě škody tím není dotčena.
Čl. 55
Zánik nájmu družstevního
bytu
Nájem družstevního bytu
zaniká:
a) písemnou dohodou mezi družstvem a členem – nájemcem
družstevního bytu ke dni stanoveném v dohodě,
b) písemnou výpovědí člena – nájemce družstevního bytu, ve kterém
musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit, a to nejméně tři měsíce tak,
aby skončila ke konci kalendářního měsíce; není-li lhůta uvedena, skončí nájem
bytu posledním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď došla
družstvu,
c) výpovědí nájmu družstevního bytu s přivolením soudu podle
§7 11 odst. 1, písm. c,d,e,g,h, OZ
d) uplynutím doby v případě, že nájem družstevního bytu byl
sjednán na určitou dobu,
e) převedením bytu do vlastnictví člena.
Čl. 56
Bytové náhrady
1) Člen – nájemce družstevního bytu, jemuž zanikl nájem bytu není
povinen se z bytu vystěhovat, dokud mu není zajištěna odpovídající bytová
náhrada. I bez zajištění bytové náhrady je povinen se z bytu
vystěhovat, jestliže mu není třeba poskytnout ani náhradní byt, ani náhradní
ubytování,
2) Co se rozumí v konkrétních případech bytovou náhradou
stanovuje občanský zákoník (§ 712).
Čl. 57
Nájem nebytových prostor
1) O nájmu nebytových prostor platí přiměřeně ustanovení
o nájmu bytů.
2) Jde-li o nájem nebytových prostor, které jsou určeny
k výkonu povolání jen jednoho z manželů, právo společného nájmu
nevznikne.
3) Nájem a podnájem nebytových prostor postavených bez
finanční účasti členů upravuje zvláštní předpis.
Čl. 58
Zajištění řádného využití
bytů
1) Družstvo dbá, aby družstevní byty, se kterými hospodaří, byly
řádně a účelně využívány k bytovým účelům.
2) Zjistí-li družstvo, že člen přidělený byt bez vážných důvodů
neužívá, popř. že užívá dva byty, vyzve člena, aby byt řádně užíval nebo
provedl takové dispozice s bytem, která podle stanov jsou přípustné, nebo
byt odevzdal družstvu. Nestane-li se tak, družstvo zpravidla požádá soud
o přivolení k výpovědi nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru).
3) Byt nebo jeho část může člen – nájemce družstevního bytu nebo
členové jeho domácnosti dočasně používat i k jiným účelům než
k bydlení jen se souhlasem předsedy družstva.
Čl. 59
Sloučení bytů
1) Byt je možné sloučit se sousedním bytem (částí bytu) jen se souhlasem
představenstva družstva.
2) Představenstvo družstva povolí sloučení zejména tehdy, jestliže
se tím dosáhne účelnějšího využití bytového prostoru členy domácnosti.
Čl. 60
Rozdělení bytu
1) Byt je možné rozdělit na dva nebo více samostatných bytů jen se
souhlasem představenstva družstva.
2) Představenstvo družstva povolí rozdělení bytu zejména tehdy,
jestliže se tím dosáhne účelnějšího využití bytového prostoru. Byt získaný
rozdělením družstvo přiděluje podle pořadníku. Mimo pořadník přiděluje představenstvo
družstva tento byt, jestliže k rozdělení bytu dojde na návrh člena –
nájemce družstevního bytu ve prospěch příbuzného v přímé řadě, sourozence
nebo jiných osob, žijících s nájemcem ve společné domácnosti po dobu
nejméně tří let, za předpokladu, že jsou členy družstva.
Čl. 61
1) Souhlas představenstva družstva se sloučením nebo rozdělením
bytu nenahrazuje povolení stavebního úřadu, které je nutné podle zvláštních
předpisů.
2) V souvislosti se sloučením nebo rozdělením bytu představenstvo
družstva současně přerozdělí náklady a zdroje financování sloučených nebo
rozdělených bytů a určí výšku členských podílů a zůstatek
nesplaceného investičního úvěru připadajících na příslušné byty.